Στα εμπορικά ακίνητα, η διαθεσιμότητα στο κέντρο της Αθήνας έχει φθάσει το 40%. Αντίστοιχα προβλήματα παρουσιάζει και η αγορά γραφείων, αφού υπάρχει πλέον αρνητική διάθεση των εταιρειών να αποκτήσουν νέα κτήρια, όσο και των κατασκευαστών να κτίσουν. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2008 χτίστηκαν μόλις 55.000 τ.μ. γραφείων στην Αθήνα, αριθμός που αποτυπώνει ανάγλυφα τη συρρίκνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Οι ειδικοί της αγοράς κάνουν λόγο για μείωση έως και 10% στα ενοίκια των γραφείων, ακόμη και σε περιοχές υψηλής προβολής. Στη λεωφόρο Κηφισίας υπάρχουν πολλά ξενοίκιαστα γραφεία, αν και αναλυτές κάνουν λόγο για έστω και ελάχιστη κινητικότητα.
Γίνονται συμφωνίες μικρής κλίμακας από εταιρείες που αναζητούν καλύτερα γραφεία. Ωστόσο δεν είναι λίγοι παράγοντες της αγοράς που αναμένουν ανάκαμψη έως το τέλος του έτους.
Το ποσοστό των αδιάθετων γραφείων στη Αθήνα ανέρχεται κοντά στο 8%. Σοβαρό πρόβλημα αποτελεί η έλλειψη ποιοτικών χώρων, καθώς δεν είναι λίγες οι εταιρείες που αναζητούν γραφεία Α΄ κατηγορίας, αλλά υπάρχει δυσκολία να βρουν τους κατάλληλους χώρους. Τα περισσότερα γραφεία που προσφέρονται, στερούνται βασικών ανέσεων, όπως ενιαίων χώρων, χώρων στάθμευσης, συστημάτων επικοινωνίας. Σύμφωνα με έρευνα της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield, η οδός Ερμού, ενώ πέρυσι βρισκόταν στην όγδοη θέση όσον αφορά στους πιο ακριβούς εμπορικούς δρόμους του κόσμου, σήμερα καταλαμβάνει τη 12η θέση, καθώς το ετήσιο κόστος ενοικίου ανά τετραγωνικό μέτρο καταστήματος έχει σημειώσει σημαντική πτώση. Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, η Ερμού κατατάσσεται στη 12η θέση της λίστας με 3.120 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως, υποχωρώντας από την περυσινή κατάταξη.

Κριτήρια αγοράς
Στα βασικά κριτήρια επιλογής γραφειακών χώρων περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων η ευκολία στην πρόσβαση, τα σύγχρονα συστήματα, η λειτουργικότητα και οι χαμηλότερες τιμές αγοράς και μίσθωσης. Δευτερεύοντες παράγοντες είναι η προβολή και η πολυτελής εμφάνιση.
Οι χρήστες, προκειμένου να προχωρήσουν σε πράξη, διενεργούν έρευνα αγοράς σε μεγαλύτερο βάθος σε σχέση με παλαιότερα και πολλές φορές προτιμούν να περιμένουν αρκετό καιρό προκειμένου να πετύχουν μία πιο συμφέρουσα συμφωνία. Επίσης, στις περιπτώσεις μίσθωσης αποφεύγουν να επενδύσουν κεφάλαια για βελτιώσεις και προτιμούν τα κτήρια με μεγαλύτερο βαθμό ετοιμότητας.
Οι μεγάλοι οργανισμοί όπως οι τράπεζες, που μέχρι τώρα στεγάζονταν σε πολλά κτήρια, προχωρούν στη συγκέντρωση του δυναμικού τους σε λιγότερα και μεγαλύτερα ακίνητα, για λόγους λειτουργικότητας και οικονομίας κλίμακας. Η δυσκολία που συναντούν είναι η έλλειψη έτοιμων διαθέσιμων ακινήτων μεγάλης επιφάνειας, άνω των 15.000 τετραγωνικών μέτρων ή αντίστοιχων οικοπέδων, σε κοντινή απόσταση από τις κύριες αρτηρίες και σταθμούς τραίνου ή Μετρό.
Από την άλλη, οι developers προχωρούν σε κατασκευή νέων κτηρίων όταν έχουν εξασφαλίσει το χρήστη, και όταν μισθώσουν σε αρκετές περιπτώσεις προτιμούν τη λύση του lease back από την πώληση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών είναι αυξημένο και αφορά κυρίως σε αυτοτελή ακίνητα. Η ζήτηση για καλό προϊόν είναι μεγαλύτερη από την προσφορά. Αυτό το γεγονός, σε συνδυασμό με το επίπεδο των αποδόσεων άλλων μορφών επενδύσεων και τη σύγκλιση με τις ευρωπαϊκές αγορές, προσαρμόζουν τις αποδόσεις στα επίπεδα του 6,75% με 7.25% για τη χρονιά που διανύουμε. Βασικό κριτήριο, εκτός από τη θέση του ακινήτου, είναι η ποιότητα του μισθωτή και η εγγύηση της μίσθωσης.
Σε ό,τι αφορά στην αγορά γραφείων στην Ελλάδα, τα νέα κτήρια γραφείων που κατασκευάζονται στη χώρα μας δεν υστερούν ούτε σε ποιότητα ούτε σε τεχνολογικές υποδομές έναντι άλλων ευρωπαϊκών χωρών, καθώς έχει περιοριστεί ο ερασιτεχνισμός του παρελθόντος και δίνεται πλέον έμφαση στο βιοκλιματικό σχεδιασμό για περιορισμό της κατανάλωσης ενέργειας και πιο ευχάριστες συνθήκες διαβίωσης των εργαζομένων, στον εξοπλισμό με έξυπνες υποδομές ώστε να μπορούν να απορροφήσουν εύκολα τις ραγδαίες εξελίξεις της ηλεκτρονικής τεχνολογίας, ενώ έχουν αποκτήσει και επαγγελματική διαχείριση που τα καθιστά συγκρίσιμα με ανάλογα κτήρια μεγάλων επιχειρηματικών κέντρων της Ευρώπης. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος, σύμφωνα με την ίδια, που παρατηρούνται σημαντικές διαφορές στα ενοίκια γραφείων που βρίσκονται σε κτήρια της ίδιας περιοχής.

Γραφειακοί χώροι στην Αθήνα
Η Αθήνα διαθέτει συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων περί τα 3,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Η προσφορά σύγχρονων χώρων γραφείων είναι, ωστόσο, περιορισμένη σε σχέση με το σύνολο των χώρων που μετατράπηκαν από χώρους κατοικίας σε χώρους γραφείων. Ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος στην αγορά αποτελείται είτε από χώρους μέχρι 250 τ.μ. είτε από χώρους δεύτερης ποιότητας, ακατάλληλους για κάποιους χρήστες.
Το υποβαθμισμένο δίκτυο υποδομών της Αττικής πριν από το 2004 κατέστησε το κέντρο και κάποιες άλλες περιοχές των Αθηνών περιζήτητες και μοιραία ακριβές. Ωστόσο, σημαντικότατες βελτιώσεις πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια και οδήγησαν σε μία ώθηση του ενδιαφέροντος εκτός πόλης, όπου υπάρχει δυνατότητα εύρεσης χώρων με χαμηλές τιμές ενοικίων που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες απαιτήσεις.
Η περιοχή στο κέντρο των Αθηνών που διαδραματίζει πρωταγωνιστικό ρόλο στην αγορά των χώρων γραφείου, παρουσιάζει έλλειψη τόσο στα αποθέματα των χώρων όσο και στην ποιότητα αυτών. Οι αποκεντρωμένες περιοχές της λεωφόρου Κηφισίας, το Μαρούσι, το Χαλάνδρι, και το Μαρούσι στα βόρεια προάστια, καθώς και οι λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος στα νότια, αποτελούν επίσης περιοχές ενδιαφέροντος και παρατηρείται αύξηση του ποιοτικού αποθέματος. Σημαντικό κέντρο ενδιαφέροντος αποτελεί και ο Πειραιάς, κυρίως για ναυτιλιακές επιχειρήσεις, όπως και η λεωφόρος Μεσογείων αλλά και οι κόμβοι εισόδου και εξόδου της Αττικής Οδού, που αποτελούν το βασικό μέσο σύνδεσης του κέντρου με το αεροδρόμιο.

Οι πιο ακριβές περιοχές
Η λεωφόρος Βασιλίσσης Σοφίας και η οδός Πανεπιστημίου είναι οι ακριβότερες περιοχές στην πόλη της Αθήνας για ενοικίαση γραφειακών χώρων. Οι μηνιαίες μισθωτικές αξίες στη Βασιλίσσης Σοφίας για γραφεία Α΄ κατηγορίας (αυτά που πληρούν τις σύγχρονες διεθνείς προδιαγραφές) ανέρχονται σε 30 - 32 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ μία από τις κύριες τοποθεσίες γραφείων της Αθήνας είναι η λεωφόρος Κηφισίας, η οποία παρέχει πρόσβαση στο κέντρο αλλά και στα βόρεια προάστια. Τα μηνιαία μισθώματα για γραφεία Α΄ κατηγορίας σε αυτήν την περιοχή κυμάνθηκαν από 19 έως 21 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη λεωφόρο Συγγρού τα ενοίκια κυμαίνονται από 15 έως 20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ικανοποιητική είναι η ζήτηση, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στη λεωφόρο Βουλιαγμένης, τη λεωφόρο Μεσογείων αλλά και τη λεωφόρο Αθηνών που έχει αναβαθμιστεί μετά την εγκατάσταση της ΕΧΑΕ.