Η κυβέρνηση επιχειρεί να διορθώσει τη ρύθμιση για δυνατότητα δόμησης στους οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους, που προκάλεσε αναστάτωση και ξεσήκωσε αντιδράσεις στις τοπικές κοινωνίες, γιατί όπως λέχθηκε εν μια νυκτί οικόπεδα μετατράπηκαν σε ...χωράφια.Συγκεκριμένα η αλλαγή της οριοθέτησης των οικισμών μετέτρεπε εντός σχεδίου ιδιοκτησίες σε ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου, κάτι που πρακτικά σήμαινε πως τα οικόπεδα που θα μπορούσαν να οικοδομηθούν μετατρέπονταν σε χωράφια, χάνοντας ουσιαστικά μεγάλο τμήμα της αξίας τους.

Μετά τις αντιδράσεις αυτές η κυβέρνηση έρχεται εκ νέου, με νέα νομοθετική ρύθμιση και δίνει τώρα λύση στην εκκρεμότητα με τη λεγόμενη Ζώνη Γ και πλέον σε πάνω από 9 στους 10 οικισμούς διασφαλίζεται η δυνατότητα δόμησης με τα σημερινά όρια.

Διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια

Η νομοθετική ρύθμιση που παρέχει πολεοδομική ασφάλεια στους οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους παρουσιάστηκε πριν από μερικές μέρες σε σύσκεψη που είχε ο πρωθυπουργός με τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον αρμόδιο υφυπουργό Νίκο Ταγαρά.

Με τη νέα ρύθμιση, η οποία ήδη κατατέθηκε στη Βουλή, ουσιαστικά διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια σε περισσότερους από 9 στους 10 μικρούς οικισμούς, προστατεύοντας τόσο τα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας.

Τα δύο νέα πολεοδομικά «εργαλεία»

Η ρύθμιση προβλέπει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία. Το πρώτο, η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, αφορά κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους, που αποτελούν την πολύ μεγάλη πλειοψηφία, και διασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης έως τα σημερινά όρια. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Το δεύτερο εργαλείο, η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων, θα καλύπτει οικισμούς με 701 έως 2.000 κατοίκους και προβλέπει ευνοϊκότερες πρόνοιες σε σύγκριση με την εκτός σχεδίου δόμηση.

Υπενθυμίζεται πως σε περίπου 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και στο Πήλιο, το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με αποφάσεις νομαρχών. Το γεγονός αυτό αφενός οδήγησε σε οικοδομική αδράνεια, καθώς εκεί δεν εκδόθηκε ούτε μία οικοδομική άδεια, αφετέρου έθεσε εν δυνάμει σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση και των υπόλοιπων οικισμών της χώρας, που δεν είναι θεσμοθετημένοι με Προεδρικό Διάταγμα. Και αυτό το κενό ήρθε να καλύψει το επίμαχο Π.Δ. προκειμένου να εξασφαλιστούν πολεοδομικά.

Το Προεδρικό Διάταγμα που ακολούθησε, τον Απρίλιο του 2025, οδήγησε σε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση των οικισμών της χώρας. Όμως, μετά την απόρριψη της ζώνης Γ από το ΣτΕ, παρέμενε ανοιχτό το ζήτημα με τα περιφερειακά τμήματα των οικισμών, το οποίο επιχειρείται να κλείνει τώρα με τη νέα νομοθετική ρύθμιση.

Χρήσιμες ερωταπαντήσεις για τη δόμηση

Τα δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία που εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος δίνουν τις κατευθύνσεις για τη δόμηση στους οικισμούς. Ειδικότερα πρόκειται για τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων. Και σε ερωτοαπαντήσεις που τίθενται εκ μέρους του ΥΠΕΝ διευκρινίζεται τι τελικά θα προβλέπεται και θα ιχύσει.

Οι ερωτήσεις - απαντήσεις για τους οικισμούς έχουν ως εξής:

1.Ποια η αρτιότητα και το αναγκαίο «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο που προκρίνει το ΥΠΕΝ;

Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο που αφορά οικισμούς έως και 700 κατοίκους. Μέσω του συγκεκριμένου εργαλείου, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών, στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, να διευρύνεται το όριό τους πέρα από τη Ζώνη Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.

Σε αυτή τη συγκεκριμένη ζώνη των οικισμών άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.

Όσο για την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) αποτελεί ένα πολεοδομικό εργαλείο που αφορά τους οικισμούς με πληθυσμό 701-2.000 κατοίκων. Σε αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως ΠΕΧ η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην ΠΕΧ, άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.

2.Τι προέβλεπε το Προεδρικό Διάταγμα που πρότεινε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας;

Το ΠΔ καθόρισε τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων. Αυτά οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη οι μελετητές κατά την οριοθέτηση των οικισμών είτε κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων είτε με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης ανά την επικράτεια. Για πρώτη φορά ενοποιήθηκε, επικαιροποιήθηκε και κατέστη συνεκτική η αποσπασματική νομοθεσία που ίσχυε, από τη μία για τους οικισμούς προ του 1923 και από την άλλη για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Η υπογραφή του ΠΔ ήταν απολύτως αναγκαία, προκειμένου να προχωρούν χωρίς καθυστέρηση οι μελέτες και να εξασφαλιστεί η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

3.Το ΠΔ αφορά όλους τους οικισμούς της χώρας;

Από το πεδίο εφαρμογής του ΠΔ εξαιρούνται: οι οικισμοί άνω των 2000 κατοίκων, οι νέοι οικισμοί μετά το 1983 και οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες της η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.

4.Για ποιο λόγο το ΥΠΕΝ προωθεί νέα ρύθμιση;

Η άμεση υπογραφή του ΠΔ υπήρξε αναγκαία προϋπόθεση προκειμένου να δοθούν οι απαιτούμενες κατευθύνσεις στους μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ) και, με τον τρόπο αυτό, να διασφαλιστεί η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» για την πολεοδομική οργάνωση του χώρου στο 80% της επικράτειας. Κατά την εκπόνηση των ΤΠΣ και ΕΠΣ, οι μελετητές ξεκινούν από τον πυρήνα του οικισμού και επεκτείνουν σταδιακά τη μελέτη τους προς τις εξωτερικές ζώνες των οικισμών. Συνεπώς, οποιαδήποτε καθυστέρηση στην έγκριση του ΠΔ θα έθετε σε κίνδυνο όλο το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που αποτελεί ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.