Περαιτέρω μείωση των ενοικίων και μικρή αύξηση των αποδόσεων στα γραφεία στην Αθήνα αναμένεται για το υπόλοιπο του 2010, την ίδια στιγμή που οι υποψήφιοι ενοικιαστές, αλλά και οι επενδυτές, εξακολουθούν να τηρούν στάση αναμονής λόγω των αβέβαιων οικονομικών συνθηκών.
Στο γεγονός αυτό συμβάλλουν η γενικότερη τάση επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωμάτων από τους υφιστάμενους χρήστες, την οποία ακολουθεί και η Πολιτεία, με την πρόθεσή της να προχωρήσει σε επαναδιαπραγμάτευση των όρων των υφιστάμενων μισθωτηρίων στο σύνολο των ακινήτων όπου στεγάζονται δημόσιοι οργανισμοί και να πετύχει μειώσεις έως και 20% σε ορισμένες περιπτώσεις, καθώς και η πρόσφατη τροπολογία του υπουργείου Οικονομικών σχετικά με τις επαγγελματικές μισθώσεις, βάσει της οποίας οι μισθωτές αποκτούν ισχυρό διαπραγματευτικό πλεονέκτημα.

Σχετική έρευνα της θυγατρικής του ομίλου Eurobank για την πορεία της αγοράς γραφείων στο μεγαλύτερο αστικό κέντρο της Ελλάδας προβλέπει ότι μακροπρόθεσμα η αγορά γραφείων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των εγχώριων χρηστών και επενδυτών, ενώ θα ακολουθήσουν και οι διεθνείς εταιρείες, με την προϋπόθεση της σταδιακής βελτίωσης της οικονομίας και της παροχής ισχυρών κινήτρων για τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας και της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενισχυτικό ρόλο στην πορεία της αγοράς γραφείων θα έχει η ολοκλήρωση οδικών και λοιπών υποδομών που βρίσκονται σε εξέλιξη στην παρούσα φάση και η δημιουργία νέων υποδομών που θα διευκολύνουν την πρόσβαση στις κύριες επιχειρηματικές περιοχές και θα οδηγήσουν σε μείωση του λειτουργικού κόστους των επιχειρήσεων.

Λίγα πράγματα…
Στην Αθήνα, από τις αρχές του έτους έχει πραγματοποιηθεί περιορισμένος αριθμός πράξεων στην αγορά, οι οποίες όμως αφορούν κυρίως σε ακίνητα μεταχειρισμένα, μικρότερων επιφανειών και σε περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος. Στη μελέτη που εκπόνησε το Τμήμα Μελετών και Έρευνας Αγοράς της διεύθυνσης συμβουλευτικών υπηρεσιών της Eurobank EFG Property Services, επισημαίνεται ότι οι ιδιοκτήτες γραφειακών χώρων εμφανίζονται περισσότερο διαλλακτικοί σε σχέση με το παρελθόν κατά τη διαπραγμάτευση των αρχικά ζητούμενων μισθωμάτων, γεγονός το οποίο εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό από τη φερεγγυότητα του χρήστη.
Αναφορικά με τους υφιστάμενους μισθωτές, αναζητούν «οικονομικότερες» επιλογές μετεγκατάστασης σε ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών, με σκοπό τον περιορισμό του λειτουργικού κόστους.
Κύριες αγορές γραφείων παραμένουν το επιχειρηματικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας (CBD) στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας, σημεία που βρίσκονται στο βόρειο τμήμα της Λ. Κηφισίας και ορισμένα σημεία επί της Λ. Συγγρού, λόγω εύκολης πρόσβασης και εγγύτητας στο κέντρο. Το ενδιαφέρον χρηστών και επενδυτών προσελκύουν δευτερευόντως αγορές που αναπτύχθηκαν κατά μήκος της Λ. Μεσογείων, της Λ. Βουλιαγμένης και των λεωφόρων Αθηνών και Κηφισού στην περιοχή του Πειραιά.
Σε γενικές γραμμές, το πρώτο εξάμηνο του 2010 παρατηρήθηκε μειωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον, χαμηλά επίπεδα ζήτησης ως αποτέλεσμα της στάσης αναμονής που τηρείται από δυνητικούς χρήστες και επενδυτές λόγω της δυσμενούς συγκυρίας στην οικονομία, αλλά και στην κτηματαγορά ειδικότερα.
Το ενδιαφέρον επικεντρώθηκε κυρίως σε επιφάνειες μικρότερες των 3.000 τ.μ. και εκδηλώθηκε για δευτερεύουσες περιοχές, στα πλαίσια της εξασφάλισης χαμηλότερων μισθωμάτων και μείωσης των λειτουργικών εξόδων των επιχειρήσεων. Προήλθε κυρίως από δημόσιους οργανισμούς και εταιρείες τηλεπικοινωνιών.

Νέοι χώροι
Η προσφορά νέων γραφειακών χώρων διαμορφώθηκε σε χαμηλά επίπεδα και μειωμένη συγκριτικά με τα προηγούμενα έτη, καθώς η πλειονότητα των κατασκευαστών δεν προχώρησε σε νέες αναπτύξεις δίχως την εξασφάλιση των τελικών χρηστών.
Στους νέους χώρους συγκαταλέγεται η ανάπτυξη του συγκροτήματος «Park Lane» μικτής χρήσης, με καταστήματα στο ισόγειο και γραφεία στους ορόφους, συνολικής επιφάνειας 3.000 τ.μ., στη συμβολή των οδών Πατησίων και Κοδριγκτώνος του Ομίλου Χαραγκιώνη. Εντός του 2010 αναμένεται η ολοκλήρωση του γραφειακού συγκροτήματος «Park Canyon» από τον ίδιο όμιλο, στη συμβολή των οδών Ευελπίδων και Τροίας, συνολικής επιφάνειας 8.850 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης.
Τα ποσοστά διαθεσιμότητας κενών γραφειακών χώρων παραμένουν σε σταθερά επίπεδα για τις αγορές κυρίου ενδιαφέροντος, κυρίως λόγω των περιορισμένων νέων αναπτύξεων.
Όσον αφορά στα ενοίκια, για τις κύριες αγορές του κέντρου κυμαίνονται από 19 έως 23 ευρώ ανά τ.μ., με τις υψηλότερες να παρουσιάζονται επί της πλατείας Συντάγματος και επί της Λ. Βασιλίσσης Σοφίας. Στα καλύτερα σημεία τής Λ. Κηφισίας οι τιμές μίσθωσης διαμορφώνονται σε 17 με 19 ευρώ ανά τ.μ. για νεόδμητα ακίνητα και σε 14 με 18 ευρώ τ.μ. για παλαιότερα ακίνητα, με τις υψηλότερες τιμές να βαίνουν αύξουσες βορειότερα της λεωφόρου προς Κηφισιά.
Στα καλύτερα σημεία της Λ. Συγγρού οι τιμές κυμαίνονται από 14 έως 17 ευρώ ανά τ.μ. για νεόδμητα ακίνητα και από 11 έως 14 ευρώ ανά τ.μ. για ακίνητα παλαιότητας.
Σύμφωνα με τη Eurobank Property Services, o περιορισμένος αριθμός των πράξεων που πραγματοποιήθηκαν από τις αρχές του έτους δεν επιτρέπουν τη δημιουργία ολοκληρωμένης εικόνας για τις αποδόσεις της αγοράς.
Με βάση την τρέχουσα συγκυρία, εκτιμάται ότι τα επίπεδα του 7,5% (7,25% - 8%) για τα καλά σημεία των βασικών αγορών θα αποτελούσαν ένα σημείο ισορροπίας μεταξύ ιδιοκτητών και επενδυτών για καλά επενδυτικά ακίνητα. Για τις δευτερεύουσες αγορές, το εύρος αυξάνεται κατά 0,25% - 0,75%.

* ΑΡΘΡΟ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑΣ ΜΕ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΚΕΡΔΟΣ