Πώς διαμορφώνονται εν μέσω κρίσης οι αποδόσεις στα ακίνητα; Παραμένει το ακίνητο αυτήν τη στιγμή ασφαλής επενδυτική επιλογή και πώς μπορούν να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες/επενδυτές στη σημερινή, δύσκολη συγκυρία;
Οι τελευταίες εξελίξεις στο εγχώριο real estate, το «πάγωμα» στην αγορά κατοικίας, οι επαναδιαπραγματεύσεις που ζητούν οι μισθωτές στα καταστήματα και η μετεγκατάσταση ή τουλάχιστον η αναζήτηση για μετεγκατάσταση από πλευράς των επιχειρήσεων από τα πιο ακριβά σε φθηνότερα γραφεία-χώρους, έχουν κλονίσει εσχάτως την άποψη που ίσχυε παραδοσιακά στην Ελλάδα αναφορικά με τη μεγάλη «ασφάλεια» των επενδύσεων σε ακίνητα. Αποτέλεσμα; Τους τελευταίους μήνες του 2008, όπου οι προθεσμιακές καταθέσεις κυμαίνονταν ακόμη σε επίπεδα κοντά στο 6%, όσοι έχοντες ρευστό, προτίμησαν τη συγκεκριμένη επενδυτική επιλογή προς… άγραν υψηλότερων αποδόσεων. Τώρα, που τα επιτόκια στις προθεσμιακές έχουν μειωθεί στο ήμισυ και ακόμη πιο κάτω, οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν επανέλθει στο προσκήνιο. Το δίλημμα, ωστόσο, για τους υποψήφιους επενδυτές είναι μεγάλο, ενώ ο φόβος για ακόμη μεγαλύτερη πτώση στο εγχώριο real estate λειτουργεί αποτρεπτικά για ουκ ολίγους.

Ποια είναι τα δεδομένα
Ως μία γενικότερη διαπίστωση για την αγορά ακινήτων αυτήν τη στιγμή είναι κατ’ αρχάς ότι οι τράπεζες δε δανείζουν για νέες αναπτύξεις και όσες εταιρείες με τη σειρά τους έχουν απόθεμα ιδίων κεφαλαίων (όπως για παράδειγμα η Eurobank Properties AEEAΠ, η οποία έχει στα ταμεία της κεφάλαια άνω των 200 εκατ. ευρώ προς διάθεση από την τελευταία αύξηση κεφαλαίου ή η Lamda Development, η οποία επίσης διαθέτει σημαντική ρευστότητα που κινείται στα ίδια περίπου επίπεδα), τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής.
Ωστόσο, οι προβλέψεις για τους επόμενους μήνες όσον αφορά στα επενδυτικά ακίνητα, κυρίως καταστήματα και γραφεία, μάλλον βελτιώνονται, αφού οι συνθήκες που διαμορφώνονται πλέον στην αγορά θα ευνοήσουν τη συγκεκριμένη κατηγορία. Τα στελέχη του εγχώριου real estate εκτιμούν ότι η αγορά θα αρχίσει να κινείται και πάλι από την άνοιξη και μετά, ενώ τα επενδυτικά ακίνητα μέσα στους επόμενους μήνες μπορούν να είναι και πάλι ελκυστικά.
«Στην παρούσα φάση, όσον αφορά ειδικά τα ακίνητα εισοδήματος, οι μισθωτικές αποδόσεις έχουν ανέβει σημαντικά, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν παρουσιάσει σημαντική πτώση», επισημαίνει ο κ. Κυριάκος Ευαγγέλου, γενικός διευθυντής της Emporiki Real Estate, θυγατρικής του ομίλου της Εμπορικής Τράπεζας στον τομέα των ακινήτων. «Αυτή την περίοδο οι μικτές αποδόσεις στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, η οποία παράγει σταθερό εισόδημα για τον επενδυτή, διαμορφώνονται σε επίπεδα λίγο υψηλότερα του 7 - 7,5%. Πράγμα που σημαίνει ότι η καθαρή απόδοση μετά από φόρους διαμορφώνεται σε επίπεδα λίγο υψηλότερα του 6,5%.»
Τι σημαίνει όμως ένα καλό ακίνητο εισοδήματος; «Σε αυτήν την κατηγορία μπορεί να είναι ένα κεντρικό κατάστημα σε μία καλή εμπορική περιοχή, το οποίο έχει έναν καλό ενοικιαστή, όπως π.χ. μία γνωστή, πολυεθνική ή ακόμη και εγχώρια αλυσίδα ένδυσης, η οποία μπορεί να του προσφέρει μία “ασφάλεια” ως προς την καταβολή των μισθωμάτων. Επίσης, ένα καλό ακίνητο εισοδήματος είναι ένας σύγχρονος χώρος γραφείων, με έναν καλό ενοικιαστή, ο οποίος καταβάλλει με συνέπεια τα μισθώματα. Βεβαίως, αυτήν την περίοδο, η αγορά ακινήτων συνολικά είναι παγωμένη, με τις τράπεζες να μη χρηματοδοτούν νέες αναπτύξεις και τους επενδυτές από την πλευρά τους να τηρούν στάση αναμονής, θεωρώντας ότι οι τιμές θα πέσουν περισσότερο και άρα δε συμφέρει να αγοράσει κανείς υπό αυτές τις προϋποθέσεις.»

«Cash is the King»
Φυσικά, και στην αγορά ακινήτων αυτήν τη στιγμή επικρατεί το μότο «Cash is the King» (Το ρευστό είναι ο… βασιλιάς) χωρίς ωστόσο αυτό να σημαίνει ότι ο επενδυτής που διαθέτει μετρητά αυτήν τη στιγμή δεν έχει ρίσκο:
«Ειδικά στο real estate, το ρίσκο για όσους έχουν μετρητά αυτή την περίοδο έχει να κάνει με δύο βασικά ζητήματα», επισημαίνει ο κ. Ευαγγέλου.
«Το πρώτο είναι το ρίσκο να πέσει κι άλλο η αγορά και συνεπώς οι αξίες των ακινήτων, και άρα ουσιαστικά να αγοράσει σήμερα ένα ακίνητο το οποίο θα μπορούσε να αγοράσει σε μεταγενέστερο χρόνο φθηνότερα.
Το δεύτερο είναι το ρίσκο του ενοικιαστή: Ακόμη, δηλαδή, κι αν αγοράσει ένας επενδυτής ένα κεντρικό κατάστημα σε μία καλή εμπορική περιοχή ή ένα καλό γραφείο, υπάρχει ο κίνδυνος η εταιρεία που το μισθώνει να μην έχει τη δυνατότητα να καταβάλλει με συνέπεια τα μισθώματα ή να προχωρήσει λόγω της κρίσης σε περικοπές προσωπικού, εξόδων και γενικότερα λειτουργικών δαπανών, εντάσσοντας μέσα σε αυτές και το ενοίκιο που πληρώνει για τα γραφεία της.»
Ειδικά ως προς το τελευταίο, όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του επαγγελματικού ακινήτου, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις εταιρειών το τελευταίο τρίμηνο που έχουν ήδη μετακομίσει ή ζητούν να μετακομίσουν σε φθηνότερα γραφεία, ακόμη κι αν αυτά δεν είναι μεγάλης προβολής. Μάλιστα, στο δίλημμα χαμηλότερο κόστος ή μικρότερη προβολή, παρατηρείται το τελευταίο διάστημα η τάση από τις εταιρείες να προτιμούν το πρώτο, ενώ δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις εταιρειών που βάζουν πωλητήριο στα ιδιόκτητα γραφεία τους, προκειμένου να ενισχύσουν τη ρευστότητά τους ή να απελευθερώσουν κεφάλαια για τυχόν σχεδιαζόμενες επενδύσεις.
«Ειδικά πάντως στο κομμάτι των επαγγελματικών ακινήτων, η πτώση το τελευταίο διάστημα είναι μεγάλη, για πρώτη φορά και στις τιμές των οικοπέδων», επισημαίνει ο κ. Ευαγγέλου. «Για πρώτη φορά παρατηρείται πτώση ακόμη και 30% για μεγάλα επαγγελματικά οικόπεδα σε καλές περιοχές, όπως π.χ. αυτές της Εθνικής Οδού (σ.σ. η οποία τα τελευταία χρόνια προσελκύει ολοένα και μεγαλύτερο αριθμό εταιρειών) ή ακόμη και στα πέριξ της Λεωφ. Κηφισιάς. Η πτώση στις τιμές των κτηρίων έχει συμπαρασύρει και τη γη, η οποία σταθερά στην Αθήνα κινούνταν τα τελευταία χρόνια ανοδικά.»

Έμμεσες επενδύσεις και κατοικία
Για τους έχοντες αυτήν τη στιγμή λιγότερα κεφάλαια ή μικροποσά να επενδύσουν, αλλά παρ’ όλα αυτά θεωρούν το ακίνητο ως την ασφαλέστερη επένδυση, υπάρχουν και οι έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, ήτοι η επένδυση σε εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας. Στο ΧΑ υπάρχουν αυτήν τη στιγμή μόνο δύο ΑΕΕΑΠ, η Πειραιώς και η Εurobank Properties, οι οποίες - αντικειμενικά - αυτή την περίοδο διαπραγματεύονται με μεγάλο discount, άνω του 40%. Οι ΑΕΕΑΠ γενικότερα έχουν εξασφαλισμένα έσοδα από τα μισθώματα που λαμβάνουν, ενώ δίνουν και μεγάλο μέρισμα. Βέβαια, ο κίνδυνος που υπάρχει σε αυτήν την περίπτωση είναι η έκθεση του ελληνικού Χρηματιστηρίου, χωρίς αυτό βέβαια να αποκλείει και το αντίθετο, ήτοι την προοπτική υπεραξιών στην περίπτωση που ανέβει ο γενικός δείκτης.
Πέραν των έμμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, δεν είναι λίγοι οι μικροεπενδυτές που θεωρούν πιο σίγουρο, ακόμη και τώρα, τον κλάδο της κατοικίας. Οι προοπτικές ωστόσο, ειδικά για το πρώτο εξάμηνο του 2009 για την κατοικία, κάθε άλλο παρά θετικές μπορεί να χαρακτηρισθούν, αφού η αγορά κυριολεκτικά έχει παγώσει. Οι αποδόσεις αυτήν τη στιγμή στην κατοικία, για έναν ιδιοκτήτη δηλαδή που μισθώνει ένα ακίνητο, διαμορφώνονται κοντά στο 5%. Πιο εύκολα, όπως είναι ευνόητο, μισθώνονται τα μικρότερα και τα μεταχειρισμένα ακίνητα, για τα οποία υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση, αφενός λόγω μεγέθους, αφετέρου λόγω χαμηλότερης τιμής.

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.