Ζήτηση για μικρά διαμερίσματα στη Μυτιλήνη

Νέα δεδομένα στην αγορά των ακινήτων της Λέσβου έχει δημιουργήσει η οικονομική κρίση και οι φόβοι για χρεωκοπία της χώρας. Έτσι η ζήτηση για μεζονέτες και μεγάλα ακίνητα έχει σχεδόν μηδενιστεί. Αντιθέτως, υπάρχει ενδιαφέρον για διαμερίσματα δυάρια και τριάρια, νεόδμητα ή κατασκευασμένα την τελευταία δεκαετία. Η ζήτηση προέρχεται κυρίως από ανθρώπους που έχουν μια μικρή περιουσία και θέλουν να επενδύσουν σε ένα ακίνητο για να εξασφαλίσουν το κεφάλαιό τους. Τα διαθέσιμα δυάρια και τριάρια είναι περιορισμένα, αλλά δεν παύουν να υπάρχουν και κάποιες ευκαιρίες, για όσους έχουν την υπομονή αλλά και το κεφάλαιο που απαιτείται.

Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει σε μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας (π.χ. Αθήνα, Πειραιάς, Θεσσαλονίκη), οι τιμές των ακινήτων στη Λέσβο δεν έχουν καταρρεύσει. Κι όλα δείχνουν ότι δεν πρόκειται να συμβεί κάτι τέτοιο, μια και τα διαθέσιμα ακίνητα είναι πολύ περιορισμένα. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν κατασκευαστές που είναι διατεθειμένοι να βάλουν νερό στο κρασί τους, είτε γιατί θέλουν να βελτιώσουν τη ρευστότητά τους είτε γιατί δε θέλουν να μένουν απούλητα τα διαμερίσματα που έχουν κατασκευάσει.
Οι αλλεπάλληλες νομοθετικής ρυθμίσεις που θέτουν όλο και περισσότερους περιορισμούς στη δόμηση στο νησί, αλλά κυρίως γύρω από την πόλη της Μυτιλήνης, έχουν οδηγήσει σε δραματική μείωση του αριθμού των διαθέσιμων οικοπέδων.
Χαρακτηριστικά, ο κτηματομεσίτης Λουκιανός Ραλλίδης δηλώνει στο «Ε»: «Δεν υπάρχουν οικόπεδα στην πόλη και γύρω από αυτή για να χτιστούν καινούργια σπίτια και πολυκατοικίες. Με αποτέλεσμα, τα ελάχιστα διαθέσιμα οικόπεδα να παραμένουν πολύ ακριβά. Αυτός είναι ο λόγος που οι τιμές των νέων διαμερισμάτων βρίσκονται στα ίδια επίπεδα που ήταν και πριν από την κρίση. Σήμερα ένα καινούργιο διαμέρισμα 80 τ.μ. πωλείται από 170.000 ως 180.000 ευρώ. Δυστυχώς φαίνεται ότι υπάρχει πολιτική απόφαση να οδηγήσουν σε τέλμα την οικοδομή και την κτηματαγορά.»

Ενδιαφέρον…
Στην αντίπερα όχθη, ο μεσίτης Πέτρος Πιτσιλαδής σημειώνει: «Πράγματι αυτήν περίοδο υπάρχει ενδιαφέρον για δυάρια και τριάρια. Δε μιλάμε για κανένα τεράστιο ενδιαφέρον, αλλά όσοι έχουν ένα μικρό κεφάλαιο στην τράπεζα και θέλουν να το εξασφαλίσουν εξετάζουν ως λύση την επένδυση σε ακίνητο. Οι τιμές κρατιούνται σε υψηλά επίπεδα στη Λέσβο, αλλά δε λείπουν και ευκαιρίες. Εγώ μπορώ να σας αναφέρω περιπτώσεις όπου καινούργια δυάρια και τριάρια πωλήθηκαν στις 120.000 με 130.000 ευρώ. Πρόκειται για πολύ καλές τιμές για τα δεδομένα της αγοράς της Μυτιλήνης.»
Ο μεσίτης Μιχάλης Μαμάκος με τη σειρά του αναφέρει: «Ο κύριος όγκος των αγοραπωλησιών γίνεται στην πόλη της Μυτιλήνης και τη γύρω περιοχή. Αφορά σχεδόν αποκλειστικά μικρά διαμερίσματα. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται από τα 2.000 ως τα 2.500 ευρώ για τα καινούργια δυάρια και τριάρια. Πέρα από τα καινούργια, υπάρχει ζήτηση και για λίγο παλαιότερα διαμερίσματα αυτής της κατηγορίας, τα οποία πωλούνται μέσα σε 10 ημέρες. Αρκετοί είναι και εκείνοι που θέλουν να επενδύσουν αγοράζοντας μαγαζιά. Αρκεί αυτά να βρίσκονται πάνω σε κεντρικές οδούς της πόλης.»

Τι λένε οι κατασκευαστές
Ο κατασκευαστής Στρατής Μπουχλής, αναφερόμενος στη ζήτηση που υπάρχει, μας είπε: «Από την αρχή του χρόνου μέχρι τώρα, μόλις δύο με τρεις άνθρωποι μου έδειξαν ενδιαφέρον να αγοράσουν μεζονέτα. Αιτία είναι το πολύ υψηλό κόστος τους και η μη χορήγηση δανείων από τις τράπεζες. Ακόμη και για τα τριάρια η ζήτηση είναι περιορισμένη.
Αντίθετα υπάρχει ενδιαφέρον για μικρά ακίνητα, όπως είναι γκαρσονιέρες, και δυάρια.»
Ο Γιώργος Παυλακέλλης μάς είπε: «Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει στην Αθήνα, στη Λέσβο δεν υπάρχει μεγάλο στοκ από απούλητα διαμερίσματα. Ένας κατασκευαστής μπορεί να έχει δύο, άλλος πέντε και άλλος τρία διαμερίσματα. Ωστόσο κανείς δε θέλει να μένουν απούλητα τα ακίνητα που έχει κατασκευάσει, διότι έτσι δεσμεύει τα κεφάλαιά του. Γι’ αυτό σε ορισμένες περιπτώσεις γίνονται αγοραπωλησίες σε ελκυστικές τιμές για τους αγοραστές.»


Προσδοκίες για υψηλές υπεραξίες
Το ακίνητο ως επένδυση

Η ιδιομορφία της κτηματαγοράς της Λέσβου έχει και τα θετικά της. Μεσίτες και κατασκευαστές θέλουν να υπάρχουν πολλά και φθηνά διαθέσιμα οικόπεδα, ώστε να γίνονται γρήγορα και χωρίς προβλήματα νέες κατασκευές, που θα πωλούνται σε ελκυστικές τιμές. Φθηνά οικόπεδα, διαμερίσματα και μονοκατοικίες θα ήθελαν κι όσοι προσπαθούν να βάλουν το κεφάλι τους κάτω από ένα κεραμίδι. Οι πολεοδομικές ρυθμίσεις και οι περιορισμοί δόμησης που ισχύουν για τη Λέσβο και για τα άλλα νησιά του Αιγαίου, περιορίζουν δραστικά τα διαθέσιμα οικόπεδα, με αποτέλεσμα οι τιμές των λίγων οικοπέδων που μπορούν να δομηθούν να είναι πολύ υψηλές.

Αν δούμε από μια διαφορετική σκοπιά τις ίδιες περιοριστικές ρυθμίσεις για τη δόμηση, λειτουργούν ως στοιχείο προστασίας μιας επένδυσης. Είτε πρόκειται για οικόπεδο είτε πρόκειται για ένα σπίτι. Οι περιορισμοί στη δόμηση διατηρούν υψηλές τις αξίες των υφιστάμενων κτισμάτων και των οικοπέδων που μπορούν να δομηθούν.
Επιπλέον η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος του νησιού από την ανεξέλεγκτη δόμηση αυξάνει ακόμη περισσότερο την αξία των ακινήτων.
Έτσι, όσοι επενδύουν σε ακίνητα στην πόλη της Μυτιλήνης και γύρω από αυτήν μπορούν να είναι βέβαιοι ότι δε θα χάσουν το κεφάλαιό τους.
Στις σημερινές συνθήκες της μεγάλης οικονομικής κρίσης, όπου τραπεζικά μεγαθήρια κλυδωνίζονται, η εξασφάλιση του κεφαλαίου είναι πρώτο μέλημα για κάθε επενδυτή.
Από εκεί και πέρα, όποιος επενδύει σε ακίνητο γνωρίζει ότι είναι μια επένδυση που σε βάθος χρόνου θα δώσει μεγάλη υπεραξία. Ένα μικρό μέρος του κέρδους θα προέλθει από το ενοίκιο το ακινήτου, αν πρόκειται για διαμέρισμα ή μονοκατοικία, και το υπόλοιπο από την αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Ένα ετήσιο έσοδο από 3% έως 3,5% της αξίας ενός ακινήτου από ενοίκια είναι ικανοποιητικό. Δηλαδή, μέσα σε μια δεκαετία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα έχει πάρει πίσω το 30% με 35% (σε τρέχουσες τιμές) του κεφαλαίου που επένδυσε.
Επίσης, ένα ακίνητο που αγοράζεται σήμερα, αν πουληθεί μετά από μια δεκαετία μπορεί βάσιμα να περιμένει κανείς ότι θα δώσει υπεραξία από 50% έως 100%. Φυσικά είναι πολύ πιθανό να υπάρξουν και πολύ υψηλότερες υπεραξίες, αφού κάθε ακίνητο πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ξεχωριστή επένδυση.
Άλλη μια παράμετρος που πρέπει να συνυπολογιστεί, είναι οι τιμές των ακινήτων σε άλλα νησιά του Αιγαίου. Συγκεκριμένα, στη Λέσβο οι τιμές είναι κατά 20% χαμηλότερες από τη γειτονική Χίο και πολύ χαμηλότερες από τις Κυκλάδες και τα τουριστικά νησιά των Δωδεκανήσων. Από αυτήν τη σκοπιά, η Λέσβος είναι μια αναδυόμενη αγορά ακινήτων. Ο κορεσμός της αγοράς των Κυκλάδων θα αυξήσει τη ζήτηση για ακίνητα στα άλλα νησιά του Αιγαίου. Η Λέσβος και η Λήμνος θα κερδίσουν ένα μέρος αυτής της ζήτησης, που θα αυξήσει την αξία των ακινήτων.
Το μόνο μειονέκτημα που έχουν τα ακίνητα ως επένδυση είναι η δυσκολία στη ρευστοποίησή τους. Δηλαδή, δεν είναι πάντα εύκολο ένα ακίνητο να πουληθεί στην τιμή που επιδιώκει ο ιδιοκτήτης του, ιδιαίτερα όταν έχει υπερβολικές απαιτήσεις ή όταν το ακίνητο έχει προβλήματα. Το πρόβλημα αυτό αντιμετωπίζεται με τη διατήρηση ενός μικρού κεφαλαίου σε μετρητά, για να καλύπτονται τρέχουσες ανάγκες του επενδυτή και με σωστό προγραμματισμό αγορών και πωλήσεων.