Μετά από πολλές δεκαετίες, όπου η εκτός σχεδίου δόμηση, «λειτουργούσε» με πολλές ασάφειες, όπου ο καθένας, συμπεριλαμβανομένων και των αρμόδιων υπηρεσιών, ερμήνευε τα πράγματα όπως ήθελε, η Πολιτεία επιχειρεί να βάλει τάξη, γιατί εδώ που τα λέμε αρκετά κράτησε αυτό το «παιχνίδι» με την αυθαιρεσία και την διαπλοκή να πρωταγωνιστούν. Φαίνεται ότι το «εργαλείο πάνω στο οποίο θα ...πατήσει η Πολιτεία για να καθορίσει το δικαίωμα δόμησης σε οικόπεδα εκτός σχεδίου είναι οι αναγνωρισμένοι δρόμοι, πάνω στους οποίους θα έχουν ...πρόσωπο τα προς δόμηση οικόπεδα. Γι αυτό φαίνεται να είναι σε εξέλιξη ένα τεράστιο εγχείρημα αναγνώρισης και χαρτογράφησης δρόμων, πέρα από αυτούς που χαρακτηρίζονται εθνικοί , περιφερειακοί ή δημοτικοί, προκειμένου να καθοριστεί ποια οικόπεδα έχουν δικαίωμα να χτιστούν και ποια όχι. Και προφανώς ως «μπούσουλας» για την αναγνώριση του οδικού δικτύου που θα δημιουργεί προϋποθέσεις για δόμηση εκτός σχεδίου θα είναι προφανώς το υφιστάμενο αγροτικό δίκτυο, που θα αξιολογηθεί ανάλογα με τι ανάγκες καλύπτει εξυπηρετεί και από πότε.

Οι σχετικές μελέτες αναγνώρισης οδών, που πρώτα θα ξεκινήσουν όπως πληροφορούμαστε από τα νησιά, αποτελούν το πρώτο και πιο κρίσιμο βήμα για τη διαμόρφωση ενός νέου, καθαρού πλαισίου δόμησης. Στόχος τους είναι να χαρτογραφήσουν και να τεκμηριώσουν τους υφιστάμενους δρόμους που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές, ώστε να διαπιστωθεί ποιοι από αυτούς μπορούν να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι - δηλαδή νόμιμα αναγνωρισμένοι δρόμοι που δίνουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια οικόπεδα. Το έργο αυτό βρίσκεται σε εξέλιξη και σύμφωνα με τον αρμόδιο υφυπουργό Ν. Ταγαρά, «θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο για τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμηση μετά από έναν αιώνα ασάφειας και αποσπασματικών ρυθμίσεων» και αναμένεται μέσα στο 2026 να έχει εγκριθεί το σχετικό Π.Δ. που να καθορίζει τα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό αν είναι κοινόχρηστος ένας δρόμος.

Σήμερα, αναγνωρισμένοι είναι οι εθνικοί δρόμοι, οι επαρχιακοί, καθώς και οι δημοτικοί (π.χ όσοι συνέδεαν δύο κοινότητες), οι οποίοι έχουν δημοσιευτεί στο ΦΕΚ και έχουν αποτυπωθεί ως καταγραφές πάνω στον χάρτη. Η χρήση του 1977 ως έτους αναφοράς, για την κοινόχρηση λειτουργία ενός δρόμου, φαίνεται να αντικαθιστά το παρωχημένο όριο του 1923 που ίσχυε μέχρι σήμερα, δημιουργώντας ένα πιο ρεαλιστικό και σύγχρονο πλαίσιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Με τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου, σύμφωνα με τα παραπάνω δεδομένα λύνεται οριστικά το ζήτημα της απόδειξης προσώπου για την εκτός σχεδίου δόμηση. Κάθε οικόπεδο θα μπορεί πλέον να αποδεικνύει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, προϋπόθεση απαραίτητη για την έκδοση οικοδομικών αδειών.

Νέα προσέγγιση

«Δεν είναι θέμα να χτίσουμε παντού», τονίζει ο αρμόδιος υφυπουργός και προπσθέτει: «Οι δρόμοι έρχονται να συμπληρώσουν τον συνολικό σχεδιασμό. Σε αυτούς που θα χαρακτηριστούν θα ισχύει το πρόσωπο των 25 μέτρων, η αρτιότητα (4, 8, 12 ή 16 στρέμματα, ανάλογα την περιοχή) και οι επιτρεπόμενες χρήσεις, όπως αυτές θα καθορίζονται από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια». Η νέα αυτή προσέγγιση θα συνδυαστεί με τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό. Και στο υπουργείο Περιβάλλοντος τονίζουν ότι δεν υπάρχει ανάγκη μεταβατικής διάταξης για την εκτός σχεδίου δόμηση (σ.σ.: μιας ενδιάμεσης δηλαδή ρύθμισης μέχρι την οριστική επίλυση) όπως ζητούν ορισμένοι φορείς προφανώς γιατί θεωρούν ότι όλα τούτα θέλουν το χρόνο τους για να ολοκληρωθούν και οι εκκρεμότητες πιέζουν, καθώς όπως ισχυρίζονται η λύση που προωθείται είναι οριστική και πλήρης.

«Η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου είναι το κλειδί. Μετά από έναν αιώνα περίπου δεν έχουμε λόγο να πάμε σε νέα, μεταβατική διάταξη», αναφέρουν στο ΥΠΕΝ. Ωστόσο, είναι κάτι που η πολιτική ηγεσία αποφεύγει να θίξει ευθέως, αφού αποτελεί κυβερνητική απόφαση η οποία θα ζυγιστεί το επόμενο διάστημα. Ειδικά, μάλιστα, αν υπάρξει μεγάλο κενό χρόνου στην αναγνώριση του κοινόχρηστου δικτύου που θα μπορούσε να μεγαλώσει τις πιέσεις του κόσμου. Ενα όχι απίθανο ενδεχόμενο, αφού πέρα από τις προθέσεις και την σαφή βούληση απ΄ότι φαίνεται της πολιτικής ηγεσίας του αρμόδιου υπουργείου και της κυβέρνησης συνολικά να διευθετήσει οριστικά τα της εκτός σχεδίου δόμηση , υπάρχουν και οι απρόβλεπτες καταστάσεις που πάντα ελλοχεύουν για να ...τρενάρουν χρονικά τα πράγματα.

Εντός του 2026 το επίμαχο Π.Δ.

Σύμφωνα πάντως με τον σχεδιασμό του υπουργείου, το Προεδρικό Διάταγμα με τα κριτήρια για να χαρακτηριστεί κοινόχρηστος ένας δρόμος, θα είναι έτοιμο εντός του 2025, προκειμένου να υποβληθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας αναμένοντας έγκριση περίπου μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2026. Είναι προφανές για να μην υπάρξουν πισωγυρίσματα και ενστάσεις θα πρέπει να υπάρξει η καλύτερη δυνατή συνεργασία και συνεννόηση Υπουργείου και ΣτΕ, ώστε χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις να καταστεί νόμος του κράτους βάζοντας σαφείς και σταθερούς κανόνες και στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Με την ολοκλήρωση του έργου, η χώρα θα αποκτήσει για πρώτη φορά ενιαία βάση δεδομένων κοινόχρηστων δρόμων, που θα δεσμεύει όλες τις πολεοδομίες και θα δώσει σαφή απάντηση στην επίμαχη παράμετρο για το «πρόσωπο σε δρόμο».

Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να βάλει τέλος σε ένα καθεστώς ανασφάλειας δικαίου και άνισης μεταχείρισης. Μέχρι σήμερα, πολεοδομίες σε όλη τη χώρα ερμήνευαν με διαφορετικό τρόπο τις ίδιες διατάξεις.Ωστόσο με τη μετάβαση των πολεοδομιών από τους δήμους κάτω από την ομπρέλα του Ελληνικού Κτηματολογίου, που εξαγγέλθηκε από τον πρωθυπουργό από το βήμα της ΔΕΘ, η πολιτική θα χαράσσεται πλέον κεντρικά και με ενιαίο τρόπο, με ένα σαφές και ξεκάθαρο σύστημα για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η ολοκλήρωση των μελετών και η θεσμοθέτηση του Π.Δ. θεωρείται κρίσιμη. Μόνο τότε θα μπορεί να υπάρξει σταθερό και αξιόπιστο πλαίσιο για όσους διαθέτουν ακίνητα εκτός σχεδίου, αλλά και για τις πολεοδομικές υπηρεσίες που χειρίζονται αιτήματα έκδοσης οικοδομικών αδειών. Και με σταθερό πλαίσιο ανεξαρτήτως κάτω από ποια ...ομπρέλα θα βρίσκονται οι υπηρεσίες δόμησης, θα αποφευχθούν και οι διαφορετικές ερμηνείες και τα «παραθυράκια», που κάποιοι φρόντιζαν με το «αζημίωτο» ασφαλώς να εκμεταλλευτούν.