Αναφερόμενοι στην κύρια κατοικία ενός φυσικού προσώπου και ειδικά στον τρόπο προστασίας αυτής από την εκποίηση σε περίπτωση οφειλών του σε πιστωτικά ιδρύματα, το Δημόσιο κ.ά, κάνουμε λόγο τόσο για την κατοικία που ήδη χρησιμοποιείται ως κύρια από εκείνον και την οικογένειά του, όσο και για εκείνη που δύναται μελλοντικά να αξιοποιηθεί ως τέτοια.

Γράφει η ΚΥΡΙΑΚΗ ΑΜΠΟΥΛΟΥ, δικηγόρος.

Ως προς τα μέσα άμυνας ενός υπερχρεωμένου φυσικού προσώπου υπό την απειλή της εκποίησης της κύριας κατοικίας του με την έννοια που επισημάναμε ανωτέρω, θα έλεγε κανείς ότι η μόνη ουσιαστική προστασία που μπορεί σήμερα να του παρασχεθεί είναι η υπαγωγή του συγκεκριμένου προσώπου στο προστατευτικό πλαίσιο του Ν. 3869/2010 για τα υπερχρεωμένα φυσικά πρόσωπα, αξιοποιώντας φυσικά την αντίστοιχη δυνατότητα που παρέχει το εν λόγω νομοθέτημα.

Είναι γεγονός ότι ο Ν. 4346/2015 επέφερε σημαντικότατες αλλαγές στη διαδικασία της προστασίας της κύριας κατοικίας του οφειλέτη από την εκποίηση για τις αιτήσεις που κατατίθενται μετά την 01.01.2016, δυσχεραίνοντας σημαντικά τον πολυπόθητο αυτό στόχο, με την προσθήκη περισσότερων και αυστηρότερων κριτηρίων σε σχέση με το προϊσχύον καθεστώς. Ωστόσο, παρά την αντίθετη εικόνα που δόθηκε από τα Μ.Μ.Ε, εξακολουθεί και σήμερα να είναι δυνατή η προστασία της κύριας κατοικίας των φυσικών προσώπων.

Παρακάτω λοιπόν συνοψίζονται οι βασικές προϋποθέσεις προς τούτο:

Α. Ύπαρξη ακινήτου που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του αιτούντος ή ακίνητο που δύναται να αξιοποιηθεί ως κύρια κατοικία, αλλά εμποδίζεται για σοβαρούς λόγους. Επισημαίνεται ότι στην προστασία του νόμου δεν εντάσσεται μόνο το δικαίωμα πλήρους κυριότητας, αλλά και το ιδανικό μερίδιο σε αυτήν (ποσοστό εξ αδιαιρέτου), αλλά και το δικαίωμα ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας.

Β. Πλήρωση εισοδηματικών κριτηρίων: πιο συγκεκριμένα το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη θα πρέπει να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης της οικογένειάς του -όπως διαμορφώνονται βάσει προκαθορισμένων από την ΕΛΣΤΑΤ κριτηρίων- προσαυξημένες κατά 70%. Αυτονόητο είναι, ότι ανάλογα με τον αριθμό των ανηλίκων ή εξαρτώμενων ή μη μελών της οικογένειας του αιτούντος, σε συνάρτηση με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης και τα διαθέσιμα εισοδήματα, το εν λόγω εισοδηματικό κριτήριο διαμορφώνεται ξεχωριστά ανά περίπτωση.

Γ. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας του οφειλέτη κατά το χρόνο συζήτησης της αίτησης για την υπαγωγή στο προστατευτικό πλαίσιο του Ν. 3869/2010 θα πρέπει να μην υπερβαίνει το εκ του νόμου οριζόμενο όριο. Το όριο αυτό δεν είναι απόλυτο ούτε μπορεί να καθοριστεί με ενιαίο κριτήριο για όλους, δεδομένου ότι διαμορφώνεται και πάλι ανάλογα με το αν ο οφειλέτης είναι έγγαμος ή όχι, καθώς επίσης και με το εάν έχει τέκνα και εάν ναι πόσα.

Δ. Ο οφειλέτης θα πρέπει να είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης. Φυσικά, το πιστωτικό ίδρυμα φέρει το βάρος απόδειξης της… «μη συνεργασιμότητας», η οποία αποκλείεται στις περιπτώσεις εκείνες όπου ο οφειλέτης ανταποκρίνεται στην επικοινωνία που αξιώνει μαζί του η τράπεζα και στην αναζήτηση πληροφοριών από αυτόν και γενικώς τηρεί καλόπιστη συμπεριφορά ενημερώνοντας την Τράπεζα για τις μεταβολές που λαμβάνουν χώρα στην προσωπική ή/και επαγγελματική του ζωή κ.ο.κ.

Ε. Η ουσιωδέστερη αλλαγή πάντως σε σχέση με το παλαιότερο καθεστώς φαίνεται να είναι εκείνη που σχετίζεται με το ποσό που τελικά καλείται ο οφειλέτης να πληρώσει σταδιακά στους πιστωτές του, προκειμένου να επιτύχει τη διάσωση της κύριας κατοικίας του. Για τον υπολογισμό του ποσού αυτού σημασία έχει πλέον η εμπορική αξία του ακινήτου και όχι η αντικειμενική -όπως ίσχυε παλιότερα- δεδομένου ότι για να μπορέσει να διασώσει ο οφειλέτης την κύρια κατοικία του από την εκποίηση θα πρέπει να καταβάλει στους πιστωτές του συνολικό ποσό το οποίο αφενός θα ανταποκρίνεται στο μέγιστο της δυνατότητάς του και αφετέρου με την καταβολή του ποσού αυτού οι πιστωτές θα πρέπει να βρίσκονται στην ίδια οικονομική θέση σε σύγκριση με την ικανοποίησή τους από βίαιη εκποίηση της κατοικίας (αναγκαστική εκτέλεση).

Συμπερασματικά, ο Ν. 3869/2010 όπως ισχύει σήμερα, έχει μεν δυσχεράνει τη διαδικασία για την προστασία της κύριας κατοικίας από την εκποίηση, απαιτώντας τη σωρευτική πλήρωση περισσότερων κριτηρίων σε σχέση με το παλαιότερο καθεστώς, ωστόσο η εν λόγω προστασία εξακολουθεί να παραμένει απολύτως εφικτή. Σε κάθε δε περίπτωση ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη κύριας κατοικίας, το εν λόγω νομοθέτημα εξακολουθεί να συνιστά μια ανάσα για πλήθος δανειοληπτών παρέχοντάς τους την ευκαιρία για δικαστική ρύθμιση των οφειλών τους, σύμφωνα με τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής τους.